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发表于 2011-7-15 12:26:32
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来自 福建龙岩来自： 福建龙岩
牛刀：中国房价正在重复2008年的故事
美联物业，作为一家出自香港享誉中外的地产中介公司，依然关闭上海所有门店，收拾行囊，重振山河。比起2008年深圳中天置业董事长携款而逃，风光得多，但是，本质上是一样的，一窝蜂而起的中介公司面临洗牌。
深圳谢先生在深圳南山买房时发现一个奇妙的现象，他准备买的二手房户型、面积、楼层差不多，居然比这个楼盘旁边新开的楼盘价格高出5000元。他百思不得其解，打电话问我。我告诉他，这种情况在2008年出现过，是房价出现下跌的信号之一。因为二手房可以找人评估，价格做得越高，在银行贷款就越多，炒家牟利也越大。不幸的是，在市场面前露馅了。在深圳实行新的评估和税制后，执行第一天，二手房成交量狂跌9成。
北京通州，2010年10月至今年7月12日，北京通州合计供应住宅项目19个，提供住宅8525套。同期签约数为1887套，签约率仅22%。其中有8个项目的签约率在10%以下，签约率超过30%的项目只有7个。而同期北京全市平均签约率超过50%，通州签约率位列全市各区之末。与2008年北京四五环之间、深圳后海、宝安中心区、龙岗中心城如出一辙。
就开发商来说，2008年资金链出问题的都是大公司，有华南五虎之称的碧桂园、恒大、珠江、合生创展和富力，负债率大多高达190%，被四万亿救起来后，五虎，成了五熊，只有恒大还在盲目扩张。而这一次，资金链出问题将会从中小开发商开始，运气不一定有2008年好。
别看房地产投资还在增长，那个东东救不了开发商。因为房地产投资增幅最大的是保障性住房。我对保障型住宅不看好，一来是政府没有解决土地财富的平衡机制问题，本质上还在认可楼市的投机行为，否则，没有理由不对空置住宅课以重税，造成土地资源巨大浪费；二来地方官员的寻租行为不可遏制。
一切泡沫的根源，来源于权利的自私和疯狂。权力越大，后果就越严重。不从根本上解决中国的住宅问题，就不会有房价的稳定和民生的安宁；而要解决这些问题，必须实行房价合理回归，这也是温家宝总理的承诺。现在的趋势只是出现这些迹象，并没有实质性的作为。
从2008年的情况来看，接下来要出现四大问题：
一是断供。这是免不了的，因为很多人并没有购买力，只是因为房价疯狂上涨，才吸引他们飞蛾扑火，一股脑的扑进楼市；
二是退房，这是2008年出现的最多的问题，现在市场已经经过了2008年的是是非非，已经完全不能接受退房，也没有人支持退房；
三是开发商破产，这是必然的，盲目扩张、胡乱借贷，房地产信托产品年化收益率高于12%就是一个警戒线，而房地产信托产品年化收益率现在已经高达20%，没有发展商可以支持这么高的收益，中小开发商必然有一些破产；
四是外资进入房地产比去年猛增78%，比日本泡沫破灭前还要高出18%，只要外资抽逃，这些利用外资的开发商资金链必然断裂。
所以，与其让老百姓忍受高通胀，不如让房价合理回归。似乎没有第二条路可走。只是我本人认为市场本身在走向良性运行的路上，要澄清几种谬误：
一是地方政府会支撑房价。我的回答是：房价是货币问题，地方政府没有货币权，这是常识。发展商如果听信地方官员的承诺，会很后悔。
二是很多人都买了房。我的回答是：股市6124点时，有更多的人买了股票。再说，如果买房自住，使用价值并没有改变。
三是房价如果跌了中国经济会怎样？我的回答时：吓唬不了人。房价如果跌了经济该怎样还怎样。香港一年跌去50%，香港还是香港；日本一年跌去80%，日本还是日本。中国如果连房价下跌都经受不住，那还怎么自立于世界民族之林？
四是房价不会跌。我的回答是：看怎么理解？如果通胀加剧，房价名义上没跌，实际上不动产在缩水上是最严重的；如果通胀在明后年被遏制，首先下跌的就是房价。
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