人民币升值是推升房价的重要外因
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人民币升值 商用物业投资或将进一步升温货币政策和楼市调控政策是房价的决定因素
人民币升值会对房价产生什么影响吗？对于普通买房人来说，似乎很难把两者联系到一起。2005年人民币开始走上升值之路，之后出现的房价暴涨让全体买房人至今心有余悸。业内人士认为，人民币升值是推升房价的重要外因。近来人民币的连续升值又引起了业内人士的关注，国内房地产作为以人民币计价的重要资产，很容易成为国际热钱炒作的目标。有业内人士担心，房价在经历9、10月份的徘徊之后，又会随着未来人民币升值而出现飙升。但也有业内人士认为，在严格执行限购限贷的大背景下，住宅很难成为热钱炒作的对象，人民币升值对房价的影响将大大减弱。
人民币升值对房价影响有限
11月8日，人民币对美元汇率开盘后不久再触涨停价位，已经连续8个交易日触及涨停上限，这是最近11个交易日内第10次触及涨停。以人民币计价的资产正面临着国际热钱大量涌入的风险，国内房地产作为重要的资产近年来一直被国内外炒家所看好，在人民币升值的背景下，房价会否随之而再次升高呢？
21世纪不动产市场分析师张磊表示，近期人民币升值预期强烈，仍与国际流动性宽裕有关。9月14日，美国推出第三轮量化宽松货币政策(QE3)，造成的影响仍在蔓延。它传递到中国的影响是，国际热钱预估人民币一段时期内仍将处于升值通道，在此背景下，大量热钱进入中国，一方面是期望博取人民币升值的收益，另一方面，这些热钱买入以人民币计价的房地产，等待升值，这样就可获得双重收益。但是，这些都是理论上的判断，因为房价固然会因流动性过剩而抬升，但中间需要一个过程。多数金融专家分析，人民币经过前段时间的升值后将步入整理平台，可持续性有限，而美国经济已初步走出最低谷，正在缓慢复苏，美元可能在未来几个月走强，人民币兑美元将走弱。更重要的是，决定中国房价的主要因素仍是国内政策，而调控政策目前没有任何放松的迹象，房价大涨缺乏坚实基础，但大幅下跌的可能性也不存在。就近期走势来看，21世纪不动产市场研究中心数据显示，11月第一周房价与10月基本持平。张磊认为，短期内房价将维持稳中略升的态势。
人民币升值 商用物业投资或将进一步升温
近来，人民币兑美元即期汇率持续走高，香港楼价创历史新高。香港金管局近来多次出手干预港元汇率，向市场抛售港元。本轮热钱涌港似乎是冲着人民币升值和中国经济回稳而来，这是否预示着内地房价也将出现巨大变化？
北京麦田房产(博客,微博)市场分析师张叶松认为，人民币升值主要是指对外币汇率的升值，从国内购买力以及生活成本来说并没有本质上的改变。另外，宏观调控在汇率方面的办法和经验要远多于房地产，即使有波动也在金融杠杆可承受范围之内，而房地产则是因为兼具金融和使用两种属性所以很难完全协调。在现行中国房地产的限购政策下，投资投机型需求处于易出难入的状态，因此，只要限购政策不发生改变，外资将很难改变当前刚性需求和改善型需求占主导的住房交易市场，人民币升值短期内对房价的影响非常有限，但在商用物业资性需求或将继续增长，不排除持续升温的可能性。
人民币不会长期升值
有业内人士分析认为，人民币近期连续涨停并创出近期新高，并不代表人民币又将步入长期升值的状态，未来人民币汇率更趋向双幅波动，小幅贬值的趋势。所以人民币升值并不是拯救高房价的救命稻草。2012年中国的经济形势与二次汇改之时完全不同。当年我国经济可以享受的红利很多，诸如土地、劳动力价格、资源、能源都处于较低价位，这必然会点燃我国经济快速上升的引擎，而现在这些优势已经消失或逐步衰退，并且中国经济正处于转变经济增长方式和调结构的过程中，再加上国内资产泡沫畸高，早已失去了投资价值。所以目前中国很难吸引国际热钱的大量涌入。
另外，自从9月份美联储推出QE3之后，中国央行生怕国际热钱流入中国，推高国内的通胀和资产泡沫，所以在货币政策上始终采取不放松的态度，仅是通过逆回购的形式来给市场注入流入性。随着目前央行的货币政策和房地产调控的持续，鄂尔多斯和温州这样楼市泡沫较高的区域，房价已经出现了大幅下降。而像北京这样的一线城市，在严格执行限购的情况下，以刚需和改善需求主导的市场引发新一轮房价飙升的可能性较小。
（来源：北青网-北京青年报，2012年11月15日；作者：周宏） | 
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发表于 2012-11-13 16:49:55
