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上士
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发表于 2013-7-24 21:50:31
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来自 北京来自： 北京
回 马甲先生 的帖子
马甲先生:你不是没文化，是太有文化。
没看我引用的美国法律？？？美国国会第325号宪法修正案中有100户拆迁户中可以强拆一户的内部规定，而且这个条例
非常变态。谁要是掉到这1%，基本上是血本无归，房子白送拆迁商。、
....... (2013-07-24 20:08) 
周大伟：这就得先谈到美国宪法对物权的保护。
美国联邦宪法第五条修正案专门规定：“非依正当程序,不得剥夺任何人的生命，自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”宪法第十四条修正案则要求，任何一州，不经正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产。各州也有类似的法律条文。
在美国，征收主要分两种形式。第一种无偿征收，是政府为了保护公众健康、安全、伦理以及福利，无偿征收民众的财产。但这种无偿征收非常有限，有着非常严格的法律制约，近来也很少看到。
第二种是有偿征收，是政府依法、有偿取得财产所有人的财产兵转为公用的行为。美国为建设或其他用地征收公民拥有的土地，主要采取这种方式。
即使是有偿征收，也有三个要件：正当的法律程序；公平补偿 ；公共使用。
首先，什么是正当的法律程序？一般来讲，有以下几个步骤：
（1）政府预先发布土地征收的通告。
（2）政府方对土地进行评估。
（3）向被征收方送交评估报告，并提出补偿价金的初次要约；被征收方可以提出反要约。
（4）召开公开的听证会，说明征收行为的必要性和合理性；如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为。
（5）如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前提前取得被征收财产。除非财产所有人可以举证说明该定金的数额过低，法庭将维持定金的数额不变。
（6）法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换。
（7）双方最后一次进行补偿价金的平等协商，为和解争取最后的努力。
（8）如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理的补偿”价金数额。
（9）判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的财产。
第二，必须是公平补偿，就是指对买卖双方都公平，价值依据的是“公平的市场价值”。在相关的拆迁补偿中，房地产所有权人通常可以得到相当于自己自愿地出售其不动产的价格。同样，在这样一个稳定开放的自由市场制度中，开发商利润也受到市场规律的制约。政府也不能随便介入并实施“强迫拆迁”。如果在这个过程中，任何一方受到欺诈或伤害，则可以去法院对薄公堂。
第三，必须是公共使用。一般是指全体社会成员都可以直接享受的利益。如机场、公共道路交通、公共卫生、公共图书馆、灾害防治、国防、科学及文化教育事业，以及环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及引水排水用地区域的保护、森林保护事业，均属于符合社会公共利益的“公共使用”。 政府征收少数人财产又立即转让给多数私人使用，同样构成公共使用。诸如城市规划中的“旧城改造”、“成片住宅开发”、“超市购物中心”等。
但政府征收少数人财产又立即转让给另一些少数人使用，比如征收Ａ的住房给Ｂ开设零售商店，就不能构成公共使用。
案例，是粮食转运公司诉某郡政府。原告是一家经营谷物的粮食转运公司，近半个世纪里，一直在铁路沿线经营谷物转运业务，并在租赁土地上建筑了仓储等辅助设备，公司的业务具有相当的稳定性。1967年美国政府实施征收铁路公司，同时包括原告租赁的财产。当时，原告与铁路公司的租赁合同还有7年半届满。
在诉讼中，政府承诺补偿原告租赁合同的损失，包括附加建筑物的损失。但原告提出，政府还应当补偿租赁合同可能延续而带来的后续利益。法院认为，在确定一个合理的市场价值时，可以推定这一市场价值应当是一个买方在正常市场状态下愿意支付给卖方的现金价值。在本案中，假定原告出卖其公司，那么买方应当认为该租赁合同还会延期，直至设备的使用寿命终止。法院认为，原告主张的公平市场价值应当是指它的现存利益及未来利益。现存利益包括它拥有的资产净值，未来利益包括租赁合同尚存7年半期限的利益，以及7年半以后租赁合同可能延期所带来的利益。法院判决原告胜诉。
此强拆是彼强拆吗？楼主真是闭着眼睛说瞎话。美国是法院说话，需要上访吗？别人是大社会，小政府。
看楼主这样治学不严谨，还夸夸其谈，丢人现眼滴长篇大论，不学无术，不懂装懂，就一假学究，伪愤青 |
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雷达卡
照妖镜
